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本月观点：“金三银四”后楼市成交阶段性回落，地市供给成交缩量，预期未稳与精准投资下核心城市土拍热度不减；杭州、上海等热点城市进一步优化限购、落户、贷款等政策，需求端政策延续宽松，百城住宅价格已连续两个月企稳回升。当前政策环境仍旧温和，叠加房企年中冲刺，成交环比有望逐步改善。建议关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企招商蛇口、越秀地产、保利发展、中国海外发展、滨江集团、华发股份、万科A、金地集团等；同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如保利物业、招商积余、绿城管理控股、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。

政策：政治局会议支持基调未改，政策延续温和。4月涉房类政策（含中央及地方）47项，其中出台偏松类政策39项；政治局会议支持基调未改，房地产经纪服务迎规范，有望降低购房者置业成本，多方保障购房者利益，引导经纪机构合规经营。4月以来，杭州、上海等热点城市进一步优化落户、贷款等政策，需求端政策延续温和。

资金：居民中长期贷款单月再度净偿还，境内融资环比回落。4月M2同比增速环比回落0.3pct；社融存量同比增速较上月持平，居民中长期贷款单月再度净偿还。房企境内融资规模环比回落，民营房企房企投资信心有待修复。

楼市：“金三银四”后阶段性回落，百城住宅价格筑底回升。受五一假期影响，5月（截至21日）重点50城新房月日均成交环比降14.2%，同比升3.3%，增速较上月回落23pct；重点20城二手房月日均成交环比降21.2%，同比升43.4%，增速较上月回落26.4pct，“金三银四”后楼市成交阶段性回落。百城住宅平均价格环比上涨0.02%，连续2个月环比为正，一二线城市楼市更具韧性。

地市：供给成交缩量，核心城市土拍热度不减。土拍节奏“少量多次”，4月土地市场供给成交回落，百城土地供应建面环比降10.4%，成交建面环比降14.8%；优质地块供给加大及房企补库存情绪带动下，4月百城土地溢价率6.35%，连续4个月回升；“预供地”制度下流拍率创近一年新低。

4月以来上海、杭州等地土拍竞争激烈，预期未稳下房企投资更加追求确定性，布局聚焦核心城市优质地块。

房企：销售同比数据延续改善，优质民企投资拿地复苏。4月百强房企累计销售额同比增长8.7%，延续转正趋势，单月销售额、销售面积同比增长30.4%、2.2%，低基数下同比数据有望延续改善。4月热点城市供地质量较高，房企参拍热情提振，50强房企整体拿地销售金额比、面积比分别为29%、30%，环比分别升15.6pct、11.1pct；除财务稳健、信用资质较好的央国企外，此前拿地积极的民企如滨江集团等持续在深耕城市拿地，碧桂园、金地集团多家民营房企亦频频出手。

板块表现：4月申万地产板块下跌2.56%，跑输沪深300（-0.54%）；截至2023年5月22日，当前地产板块PE（TTM）14.34倍，估值处于近五年97.45%分位。

风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销售持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。